Una burbuja se genera por el alza artificial del precio de un activo. Esto quiere decir que el alza de precio no obedece a la interacción libre de la oferta y la demanda. Supongamos un ejemplo: si de pronto todo el mundo comenzara a consumir mucha más coca cola, ¿Qué pasaría con su precio? Si la oferta es la misma, el precio subiría.
Lo mismo pasó en Estados Unidos en la crisis sub prime de 2008. El fuerte aumento de la demanda de compra de propiedades fue por razones políticas ajenas al mercado. Distintas leyes y bancos gubernamentales, como Fannie Mae y Freddie Mac comenzaron a facilitar el acceso al crédito hipotecario en aras de cumplir el sueño de la casa propia de los norteamericanos. Bancos dando el 100% del crédito a personas sin trabajo formales ni ingresos estables. La consecuencia fue que subieron rápidamente el precio de la vivienda, alimentado por crédito no respaldado en ahorro real. Esto no pasará en nuestro país, puesto que los tipos de interés – las tasas hipotecarias – se han mantenido permanentemente en niveles razonables del 3-5% anual en las últimas décadas.
Ahora bien, si las tasas hipotecarias se hubiesen mantenido hasta hoy en 2% anual como ocurrió a finales de 2019, sería una garantía absoluta de burbuja inmobiliaria. ¿Por qué? Porque todo el boom de promesas de compraventa y de compraventas suscritas a las artificiales bajas tasas de interés, no se hubiesen podido llevar a cabo por falta de ahorro real para construirlas. ¿De dónde obtenemos el acero, el hormigón, la mano de obra, créditos a la construcción, maquinarias y equipos, inversionistas institucionales, camiones de alta carga, caminos y carreteras nuevas o mantención a las existentes, petróleo y un sin fin de recursos humanos y materiales que tienen que haber sido producidos previamente?
Lo que vemos actualmente es un mercado inmobiliario contraído, con dificultades para obtener créditos a la construcción, con impuestos y regulaciones que quitan dinamismo al sector. El Banco Central publica trimestralmente la Encuesta sobre Créditos Bancarios, el cual refleja que cerca de la mitad de los bancos han aumentado fuertemente las restricciones crediticias a este sector.
¿Y esto qué puede significar? Que en los próximos años se producirá un cuello de botella, es decir, que se inyectarán cada vez menos proyectos inmobiliarios de renta residencial, y frente al mismo déficit de viviendas y alta demanda por compra y arriendo, subirán los precios sustancialmente.
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